Tips - Taksteksperten - Takstoppdrag i Oslo og Akershus

Råd ved boligkjøp

Tips vid Boligsalg Kjøp av bolig vil for de aller fleste være den økonomisk sett største og viktigste enkelt transaksjon som gjøres. De fleste gjøre en slik handel en eller høyest noen få ganger i livet.

Råd ved boligsalg

Salg av boligen din bør planlegges nøye, for kjøp av bolig vil for de aller fleste være den økonomisk sett største og viktigste enkelt transaksjon som gjøres og det er derfor viktig at nettopp din bolig fremstilles mest mulig attraktiv for kjøperne, for å oppnå best mulig pris.

Boligsalgsrapport

Boligsalgsrapport, også kalt BSR eller Boligrapport, er en mer teknisk rapport enn Verditakst.

Rapporten gir en grundig gjennomgang med informasjon om tilstanden til boligen. Boligsalgsrapport er basert på NS 3600 – Norsk Standard for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig.

Boligsalgsrapport (BSR) primære oppgave er å analysere bygningers tekniske tilstand ved omsetning av bolig.

Mer info: Boligsalgsrapport

Eierskifteforsikring

Som selger av bolig kan du forsikre ditt ansvar med eierskifteforsikring.

Salg av eiendom er for de fleste mennesker den viktigste handel som gjennomføres i løpet av livet. Avhendingsloven og kjøpsloven regulerer mange av de spørsmål som kan oppstå i forholdet mellom deg som selger og kjøperen. Det er derfor vel anvendt tid å sette seg litt inn i de regler som gjelder, særlig viktig er det å være klar over hvilket ansvar du som selger kan ha dersom det i ettertid oppdages feil ved eiendommen.

Rettspraksis og erfaring viser at mange salg ender opp med en klage og et krav fra kjøper. I de aller fleste tilfeller kommer krav om prisavslag fra kjøper som en stor overraskelse på selger. Svært få selgere har regnet med at større eller mindre deler av kjøpesummen må tilbakebetales pga. en mangel ved eiendommen som selger ikke var klar over.

Det er kjøpsavtalen og avhendingsloven (kjøpsloven for aksje- og andelsleiligheter) som regulerer om det er selger eller kjøper som må bære kostnaden ved å rette eventuelle feil som oppdages etter overtagelse. Det finnes eksempler der selger er dømt til å tilbakebetale betydelige beløp av kjøpesummen som følge av Avhendingsloven som trådte i kraft 1. januar 1993.

Tilstandsrapport

En Tilstandsrapport er basert på en avholdt tilstandsanalyse.

Daglig- og faglig ansvarlig for Taksteksperten AS har her laget en mer utdypende forklaring om tilstandsanalyse og hva det innebærer i forhold til NS 3424 – Tilstandsanalyse av byggverk. Standarden er utarbeidet av fagfolk for fagfolk, og kan være noe vanskelig å forstå.

Tilstandskontroll gjøres mot det referansenivå som legges til grunn og en tilstandsrapport levert av medlem i Norges Takseringsforbund blir normalt utført iht. Norsk Standard 3424 som en «nivå 1» rapport og er basert på befaring uten inngrep i noen konstruksjon. Rapporter på annet nivå må avtales særskilt.

Tilstandsanalysen kan avdekke eller etterlate mistanke om skader/mangler som det vil kreve inngripen i konstruksjonen for å få undersøkt nærmere, og avdekke behov for mer omfattende undersøkelser.

Ved bruk av tilstandsrapport overtar takstmannen deler av eiers ansvar/risiko for feil/mangler. Dette gjelder økonomisk ansvar for de feil/mangler han som fagperson burde ha oppdaget etter å ha undersøkt objektet slik god takstmannsskikk tilsier, (Profesjonsansvar).

Bruk av tilstandsanalyse gir ikke noen garanti mot at problemer kan oppstå i ettertid, men skal i høy grad redusere risiko for at så skjer. En fagmann har gode forutsetninger for å finne feil/mangler, og til å vurdere en generell tilstand.

Råd ved boligkjøp

Råd ved boligkjøp Kjøp av bolig vil for de aller fleste være den økonomisk sett største og viktigste enkelt transaksjon som gjøres. De fleste gjøre en slik handel en eller høyest noen få ganger i livet.

Planlegging

Planlegger du å kjøpe bolig, bør du gå på flere visninger i det aktuelle område for å danne deg et bilde av prisnivået på aktuelle bolig typer. Prøv å planlegg over tid og følg med på boligannonsene i avisen og via tjenester på Internett. Du må også tenke nøye gjennom hva slags bolig du har behov for med tanke på eierform, størrelse, antall soverom osv. Boligprisene går stort sett oppover og mediene er fulle av råd og tips om hvor og når det lønner seg å kjøpe. Men skal du kjøpe bolig lønner det seg ikke å ha hastverk. Det er mye penger som står på spill, så det er viktig at kjøpet er gjennomtenkt og riktig.

Parallelt med at du orienterer deg, er det lurt å undersøke hva du kan finansiere. Det er ingen tvil om at boligselger foretrekker boligkjøper som har finansieringen klar og i orden, og dermed kan en ha ett fortrinn ved ellers like forhold i en budrunde.

Det er forhold som egenkapital og inntekt som avgjør hvor mye du kan investere. Med ordnet finansiering – hvor det er satt en øvre grense – er det også lettere å beholde kontrollen i budrundene. Sett en grense før du går inn i budrunden, og hold hode kaldt og forhold deg til den grensen du selv har satt.

For husk at du ikke bare skal ha råd til å kjøpe boligen, du skal også ha råd til å leve i den.

Visning

På visningen er det viktig at du tar deg god tid og ser grundig over boligen. Ikke vær redd for å spørre eier, det er selger som kjenner bolig og nærområdet best. Selgers eiendomsmegler vil også kunne svar på ting du lurer på. Det er bedre å spørre for mye enn for lite. Er du usikker og uten fagkompetanse, kan det være vel anvendte penger å engasjere en fagkyndig person som rådgiver og deltaker på befaring av boligen. Her kan vi om ønskelig bistå. På visningen får du vanligvis også en salgsoppgave og en takst på eiendommen. Les salgsoppgaven og takstdokumentet nøye. Salgsoppgaven er som regel utarbeidet av eiendomsmegleren og beskriver boligens størrelse, standard, beliggenhet osv. og opplysninger om hvilken pris og hvilket overtakelsespunkt selgeren har tenkt seg.

Som regel inkluderer salgsoppgaven en verditakst fra en takstmann. I taksten gis en vurdering av boligens normale omsetningsverdi (verditakst) og låneverdi (lånetakst). Vær oppmerksom på at en låne- og verditaksttakst ikke vil gi informasjon om boligen har skjulte mangler. Er du usikker på hva som står i takstdokumentet så ring takstmannen og be om forklaring.

Som boligkjøper bør du stille krav om at det foreligger en låne- og verditakst over eiendommen som er utført av en takstmann som er tilsluttet en av de anerkjente takseringsorganisasjonene. Husk at taksten skal være av nyere dato, gamle takster kan være ugyldige. Taksten bør ikke være eldre enn 3 mnd, men maksimumsgrensen er 6 mnd for de fleste låneinstitutter.

Som tidligere nevnt er det selgeren som kjenner boligen best og kan gi deg de grundigste opplysningene. Selgeren har også plikt til å opplyse deg som kjøper om alle viktige forhold ved eiendommen som han kjenner til. Det er en mangel ved boligen hvis manglende opplysninger får betydning for kjøperen når han overtar boligen.

Er du i tvil om boligen er slik den fremstår bør du spørre etter en tilstandsrapport. Dersom en slik rapport ikke foreligger bør du vurdere å påkoste dette selv. En tilstandsrapport er basert på en mye grundigere undersøkelse av boligen enn en vanlig takst. Alle boligtekniske feil og mangler skal fremkomme i rapporten.

Budgivning

Når du har funnet en bolig du er interessert i, må du legge inn bud. Og du blir mest sannsynlig deltaker i en budrunde. Her vil megler gi deg retningslinjer for budgivningens gang.

La deg ikke presse til å gi høyere bud enn det lånetilsagnet og egenkapitalen din kan dekke, og ikke glem at det påløper omkostninger som dokumentavgift og tinglysningsgebyr med kjøpet, samt at boligen ofte er befestet både med fellesgjeld og husleie/fellesutgifter. I tillegg har enhver bolig vedlikeholdskostnader, og disse kostnadene må også medregnes.

I budet er det viktig å angi hvor lenge det skal være bindende, og hvorledes kjøpet skal finansieres. Husk at budet ditt er bindende inntil det løper ut på tid eller er utrykkelig avslått. Du må derfor aldri legge inn bud på mer enn en bolig av gangen. Dersom det gjøres kan du plutselig risikere å sitte med to boliger. Og trekker du tilbake budet kan du komme i erstatningsansvar overfor selger.

Du kan også angi hvilke som helst forbehold ved budet ditt. Du kan for eksempel oppgi ønsket overtakelsesdato, ta forbehold om salg av egen bolig innen en bestemt tid og til bestemt pris. Men husk at slike forbehold kan ha negativ virkning, selger ønsker helt klart ikke forbehold av økonomisk art. Ved ellers like bud, vil manglende finansielle forhold/ forbehold om salg av egen bolig osv, slå negativt ut.

Overtakelse

Ved de fleste kjøp/salg av boliger gjelder lov om avhending av fast eiendom. Den angir hva som kan avtales i forbindelse med kjøpet.

Får du tilslaget på boligen skal det utarbeides og undertegnes en skriftlig kontrakt. Her benyttes oftest en standardkontrakt som er i samsvar med lovens regler, men husk likevel og les kontrakten nøye. Kjøpekontrakten er et viktig og avgjørende dokument som ofte må tilpasses til hvert enkelt salg. Megler utarbeider kontrakt som ivaretar både kjøper og selgers behov og juridiske krav og megleren skal sørge for at spesielle forhold ved nettopp ditt kjøp medtas spesifikt i kontrakten. Pass på at muntlige forsikringer om forhold av betydning kommer med i kontrakten. Kontrakten skal angi en oversikt over hvilke krav partene kan stille til hverandre og hva som skal skje videre frem til overtakelse.

Her er noen grunnregler som anbefales:

Avtale om kjøp/salg av fast eiendom bør inngås skriftlig.

Avtalen bør beskrive eiendommen og regulere overdragelsen så godt som mulig.

Eiendommen skal være i slik stand som offentlige bestemmelser krever, hvis ikke annet er avtalt.

Selgeren har opplysningsplikt om alle viktige forhold ved eiendommen.

Det er en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold ved eiendommen som selgeren kjente til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, dersom man kan anta at opplysningene ville virket inn på avtalen.

Kjøperen bør alltid lese grundig igjennom alle dokumenter og gå på visning før avtale blir gjort.

Dersom det er forsinkelser og mangler, må kjøperen reklamere/klage skriftlig innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelse.

Ved avtalebrudd kan både kjøper og selger gjøre krav gjeldende overfor den andre parten.

Avhendingsloven

Lov om avhending av fast eiendom (avhendingsloven) regulerer dine rettigheter og plikter ved kjøp og salg av fast eiendom. Loven omfatter kjøp og salg mellom næringsdrivende og mellom forbrukere. Avhendingsloven finner du her

Forsikring

Når ditt bud er akseptert er det meget viktig at du kontakter ditt forsikringsselskap og tegner fullverdiforsikring, gjeldende fra avtalt overtakelsesdato. Blir overtakelsen en annen dato en avtalt må forsikringsselskapet varsles, og ny dato oppgis. Risikoen for eiendommen går over på kjøper fra den dagen den overtas.

Feil og/eller mangler

Når du har overtatt boligen, skal du så snart som mulig undersøke den nøye og straks melde fra hvis du finner feil eller mangler du ikke kjente til før kjøpet. Ved boligkjøp har du i utgangspunktet 5 års reklamasjonsrett, men du må reklamere med engang eller innen rimelig tid etter at du oppdager, eller burde ha oppdaget feilen.

Når du kjøper bolig, bør du ta godt vare på all dokumentasjon. Foruten kjøpekontrakt og skjøte/adkomstdokumenter, bør annonse, salgsprosjekt, takst/tilstandsrapport m.v. oppbevares. De kan komme til nytte dersom noe skulle gå galt..

Har du kjøpt bolig og fått mistanke om at noe er galt eller mangler ved boligen, bør fagkyndig person kontaktes umiddelbart, for å få utredet de faktiske forhold.

Dersom det er mangler ved boligen kan du etter loven kreve at disse rettes eller at du får prisavslag på boligen. I verste fall kan du kreve at kjøpet heves.

Rettspraksis viser dog at det ved mangler som koster mindre enn 4-5 prosent av salgssummen å utbedre, ikke er å anse som alvorlig nok. Det betyr at dersom du kjøper en bolig til 1 million, så kan du ikke regne med at feil/mangler til under kr 40-50 000 vil bli erstatningspliktig. Her må det tilføyes at den enkelte saks karakter og alvorlighetsgrad vil være avgjørende.

Krav til eiendommen

Eiendommen skal være i samsvar med det som er avtalt mellom partene. Det som er avtalt følger av muntlig og skriftlig informasjon gitt av selger eller hans representant ved salget, herunder også takst ogtilstandsrapport, dessuten hvordan eiendommen fremsto på salgstidspunktet.. Eiendommen skal også være i samsvar med offentlige bestemmelser, om ikke annet er avtalt. Det betyr for eksempel at elektrisk anlegg og pipe skal være i forskriftsmessig stand.

Selgerens opplysningsplikt

Selger har plikt til å gi opplysninger til kjøper om alle viktige forhold ved eiendommen som han selv kjenner eller må kjenne til. Dette er opplysninger som kjøper har grunn til å regne med å få. For eksempel skal det opplyses om at det har vært vannlekkasje/fukt i kjeller, dersom dette ikke er fullt utbedret. Også informasjon om dårlig vanntrykk, eller offentlige eller private planer i nabolaget som selgeren kjenner til, faller inn under opplysningsplikten. Dersom selger unnlater å opplyse om negative omstendigheter ved eiendommen, kan dette utgjøre en mangel.

De opplysningene selger gir om eiendommen skal være korrekte. Det hjelper ikke at selger gir opplysninger i god tro, dersom det viser seg i ettertid at opplysningene er feil. Selger hefter ikke bare for egne opplysninger, men også for opplysninger gitt av eiendomsmegler eller opplysninger i takst, tilstandsrapport osv. Opplysningene må imidlertid ha noe å si for kjøperen. Dersom opplysningene ikke har noen betydning for kjøpet, dvs. avtalens innhold og prisen, vil de neppe bli regnet som en mangel.

Eiendommen skal ha det tilbehøret som normalt følger med, for eksempel fast utstyr som ovner, antenneanlegg, fast kjøkkeninnredning og ellers det som måtte være avtalt. Dersom du lurer på om for eksempel garderobeskap følger med, spør megleren/selgeren. Be om å få svaret skriftlig, før du legger inn bud på eiendommen.

Eiendom solgt «as is», «som den er» eller «som besiktiget»

De fleste eiendommer selges med en klausul «as is», «som den er» eller «som besiktiget». Selv om en slik passus utgjør en innskrenking i kjøpers rettigheter, innebærer ikke dette at selger har anledning til å foreta en fullstendig ansvarsfraskrivelse. Kjøper vil alltid kunne kreve erstatning for mangler som skyldes brudd på selgerens opplysningsplikt. Hvor mye ansvar selgeren kan fraskrive seg i en «som den er»-klausul er usikkert.

Kjøper har undersøkelsesplikt og bør kontrollere om eiendommen er i henhold til det som er avtalt. Kjøperen kan ikke hevde at det foreligger mangler dersom han kjente eller måtte kjenne til manglene da avtalen ble inngått. Har kjøperen før avtalen ble inngått undersøkt eiendommen eller uten rimelig grunn latt være å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke eiendommen, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dette gjelder likevel ikke dersom selgeren har handlet grovt uaktsomt eller for øvrig uærlig eller i strid med god tro.

Kjøperens krav hvis det er mangler

Dersom kjøperen oppdager mangler i tiden mellom aksept av budet og overtakelsen av eiendommen, kan det gi grunnlag for enten å kreve mangelen rettet for selgerens regning, eller for å holde tilbake en tilsvarende del av kjøpesummen. Ved vesentlige mangler kan det ved enkelte tilfeller også være grunnlag for tiltaktrekking av budet. Undersøk dette nærmere med megleren. Vær oppmerksom på at mangler som oppdages før overtakelsen ikke nødvendigvis kan dekkes under eierskifteforsikringen til selger.

Retting

Dersom kjøperen oppdager mangler etter overtakelsen, kan han gjøre en rekke mangelskrav gjeldende. Kjøperen kan for eksempel kreve at mangelen rettes, hvis det skjer uten urimelig kostnad eller ulempe for selgeren. Selgeren har også rett til å få utbedret mangelen selv, dersom det skjer uten urimelig ulempe for kjøperen. Dersom selgeren ikke har fått anledning til å forsøke å utbedre mangelen selv, kan kjøperens krav mot selgeren falle bort. Dersom det er snakk om akutte feil og mangler, for eksempel at et vannrør står og spruter, kan derimot kjøper alltid utbedre mangelen direkte selv.

Prisavslag

Dersom selgeren ikke utbedrer mangelen kan kjøperen kreve prisavslag tilsvarende kostnadene med å få mangelen rettet.

Heving

Kjøperen kan heve avtalen, dersom mangelen innebærer et vesentlig kontraktsbrudd, dvs. at kjøpet er vesentlig forfeilet for kjøperen. Heving betyr at selgeren får eiendommen tilbake mot at kjøperen får pengene tilbake. Dette gjelder ikke dersom eiendommen er blitt forringet etter at kjøperen overtok den.

Erstatning

Alene eller i tillegg til de øvrige mangelskrav, kan kjøperen kreve erstattet sitt økonomiske tap eller utlegg som følge av mangelen.

Forsinkelse

Dersom selgeren ikke oppfyller sine forpliktelser, som å gi fra seg skjøtet eller ikke overlater bruken av eiendommen til avtalt tid, blir det forsinkelse. Da kan også kjøperen gjøre gjeldende sine krav. Dette gjelder selvsagt ikke dersom kjøperen selv er årsak til forsinkelsen.

Holde tilbake penger

Kjøperen kan holde tilbake et beløp som er nødvendig for å sikre kravene sine på grunn av forsinkelsen.

Reklamasjon/klage

Kjøperen må klage så snart som mulig ved forsinkelse, eller når han oppdager en mangel. Gjør han ikke det, kan han tape retten til å gjøre kravet gjeldende. Siste mulighet til å klage er fem år etter at kjøperen har overtatt eiendommen. Reklamasjonen bør være skriftlig, og kjøperen bør ta en kopi før han sender reklamasjonen til selgeren. Dersom kjøperen ønsker å heve kjøpet, bør dette uttrykkelig fremgå av reklamasjonen.

Lykke til med boligkjøpet!

Råd ved boligsalg

Grunnregel

Vær ærlig. Ikke hold tilbake opplysninger om eventuelle feil/svakheter ved din bolig. Det kan koste deg dyrt i ettertid. Alle konkrete opplysninger som gis skal være riktige. Bidra positivt for å presentere et mest mulig korrekt og realistisk bilde av boligen din, men ikke overdriv.

Verdi- og lånetakst – Tilstandsanalyse -Boligsalgsrapport

Det finnes forskjellige typer takster i forbindelse med omsetning av bolig, de mest vanlige er Verdi- og lånetakst, Tilstandsanalyse og Boligsalgsrapport. Nærmere forklaring/definisjoner av de forskjellige taksttypene finner du på vår hovedmeny, under fanen TAKST.

Vi anbefaler alle selgere å innhente Verdi- og lånetakst, Tilstandsanalyse eller Boligsalgsrapport som første skritt i forbindelse med salg. En kombinasjon med Verdi- og lånetakst og Tilstandanalyse eller Boligsalgsrapport anbefales.

Her må en være bevist og velge et takstfirma/takstmann som er tilsluttet en av de anerkjente organisasjonene f.eks NTF (Norges TakseringsForbund). Det finnes en del useriøse operatører i marked, og en bør være oppmerksom på det og være påpasselig

Høsten 2003 ble nedsatt et regjeringsoppnevnt utvalg for å vurdere takstbransjen. Her vil det bl.a bli vurdert å innføre en ordning med offentlig godkjenning av takstmenn, slik at bare de som innehar autorisasjon vil være godkjente. Dette er noe den seriøse del av takstbransjen har jobbet for i mange år, og utspillet ønskes velkomment.

Takstmannen skal opptre nøytralt, og vil svært sjeldent være aktuell som kjøper. Du trenger derfor ikke å spesielt «markedsføre» ovenfor takstmannen, men igjen minner vi om viktigheten av korrekte opplysninger.

Når takstdokumentene foreligger anbefales en grundig gjennomlesning, ta kontakt med takstmannen dersom du oppdager feil, mangler eller uklarheter i rapporten.

Vi bistår gjerne med utarbeidelse av en verdi- og lånetakst, tilstandsanalyse eller en boligsalgsrapport som er det nyeste konseptet ved boligomsetning.

Eiendomsmegler/advokat

Vær kritisk ved valg av eiendomsmegler eller advokat. Megler/advokat er din representant ved salget og dennes kvaliteter blir derfor viktig for deg. Velg fra den seriøse delen av bransjen, og bruk kun de som innehar nødvendige godkjenninger eller er tilsluttet Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF).

For å oppnå en høyest mulig pris er det bl.a viktig at megler/advokat har solide generelle kunnskap, evne og vilje til å vurdere mulighetene som ligger i din bolig. Her er det store variasjoner og uprofesjonell og mangelfull markedsføring kan få store konsekvenser. Ensidig vekt på variasjoner i honorar/provisjoner bør derfor ikke være avgjørende for ditt valg. Du bør velge din eiendomsmegler/advokat ut ifra en helhetsvurdering.

Verdivurdering

De fleste eiendomsmeglerfirmaene tilbyr verdivurdering som en del av sine tjenester, og mange meglere er dyktige og kjenner marked godt. Det må likevel understrekes at dette ikke er en Verdi- og lånetakst, men kun en verdivurdering.

Noen meglerfirmaer har innført begrepet «meglertakst». Noe som blir villedende og kan misforstås, da dette ikke er en Verdi- og lånetakst. Det kun en verdivurdering.

Bruk gjerne eiendommeglerfirmaene til verdivurdering, men husk at du også må ha en Verdi- og lånetakst – utført av en takstmann.

Klargjøring før salg

Ikke foreta unødvendige påkostninger/oppussing før salget. Slike investeringer gir sjeldent økonomisk uttelling for deg som selger, men må du f.eks male, så anbefales lys og nøytrale farger. Men gjenstår det enkelte arbeider etter tidligere oppussing, så gjør de arbeidene ferdig. «Halvferdige» boliger oppnår som regel lavere pris.

Og husk at eiendommen skal være i samsvar med offentlige bestemmelser, om ikke annet er avtalt. Det betyr for eks at elektriske anlegg og pipe skal være i forskriftsmessig stand.

Husk at førsteinntrykket selger boligen, og her det aller viktigste du bør gjøre for at boligen skal fremstå attraktiv:

Rydd utvendig, la inngangspartiet være åpent, ryddig og innbydende

Rydd unna alt innvendig rot (benytt anledningen til en skikkelig opprydning)

Reparer alle ødelagte og/eller uferdige ting (kraner, dørhåndtak, lister osv.)

Vask grundig overalt, la det lukte rent

Nøytraliser boligen din ved å fjerne 30-40% av tingene dine

Fjern enkelte møbler slik at boligen ikke virker overmøblert

La selve rommet og materialene komme fram

Tenk gjennom hva rommene kan brukes til, f.eks TV-stue, hjemmekontor, arbeidsrom, ekstra soverom eller stue

Sett ut friske blomster og frukt

«Lån» bort kjæledyrene dine (alt fra papegøyer til hunder)

Ovennevnte gjøres for å få gjøre boligen visningsvennlig og for å få fram potensialet og kvaliteten selve boligen din har. Her skal det klargjøres slik at interesserte kjøpere får den gode følelsen, ser sine muligheter for møblering og utnyttelse av arealene. Kjøperne skal rett og slett kunne se for seg boligen som sitt hjem.

Dersom en er usikker på hva som bør/kan gjøres finnes det flere boliginnredere/stylister som kan kontaktes, men det er relativt dyrt og tidkrevende. En billigere løsning kan være å engasjere en interiørarkitekt for en gjennomgang. De kommer gjerne med forslag om fjerning av familiebilder, pyntegjenstander/minner fra forskjellige ferieturer o.l, møbler som bør ryddes vekk osv.

Kontrakt / Overtakelse

I forbindelse med salg/kjøp skal det settes opp en kontrakt. Her benyttes oftest en standardkontrakt som er i samsvar med lovens regler, men husk likevel og les kontrakten nøye. Kjøpekontrakten er et viktig og avgjørende dokument som må tilpasses hvert enkelt salg. Megler utarbeider kontrakt som ivaretar både kjøper og selgers behov og juridiske krav og megleren skal sørge for at spesielle forhold ved nettopp ditt salg medtas spesifikt i kontrakten. Kontrakten er kvalitetsikret og sørger for oversikt over hvilke krav partene kan stille til hverandre og hva som skal skje videre frem til overtakelse.

Overtakelse

Ved de fleste salg/kjøp av boliger gjelder lov om avhending av fast eiendom. Den angir hva som kan avtales i forbindelse med kjøpet.

Her er noen grunnregler som anbefales:

Avtale om kjøp/salg av fast eiendom bør inngås skriftlig.

Avtalen bør beskrive eiendommen og regulere overdragelsen så godt som mulig.

Eiendommen skal være i slik stand som offentlige bestemmelser krever, hvis ikke annet er avtalt.

Selgeren har opplysningsplikt om alle viktige forhold ved eiendommen.

Både selger og kjøper bør alltid lese grundig igjennom alle dokumenter.

Dersom det er forsinkelser og mangler, må kjøperen reklamere/klage skriftlig innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelse.

Ved avtalebrudd kan både kjøper og selger gjøre krav gjeldende overfor den andre parten.

Salget

Når salget er avtalt og før overlevering plikter selgeren å rydde og rengjøre eiendommen. Det gjelder både huset og tomta. Når kjøperen har oppfylt sine plikter, dvs. først og fremst å betale kjøpesummen og eventuelle kostnader, har han krav på å få skjøte.

Skjøtet er en overdragelseserklæring fra selger til kjøper der eiendomsretten blir overført. Deretter bør skjøtet tinglyses. Det vil si at det skal føres inn i tinglysingsbøkene hos sorenskriveren eller byskriveren, slik at kjøperen er registrert som eier av eiendommen.

Tidspunktet for overdragelsen blir bestemt av partene i avtalen.

Forsikring

Det er viktig at du opprettholder din forsikring helt frem til overtakelsesdato.

Blir overtakelsen en annen dato en avtalt må forsikringsselskapet varsles, og ny dato oppgis. Risikoen for eiendommen går først over til kjøper fra den dagen eiendommen overtas.

Selgerens opplysningsplikt

Eiendommen skal ha det tilbehøret som normalt følger med, for eksempel fast utstyr som ovner, antenneanlegg, fast kjøkkeninnredning og ellers det som måtte være avtalt.

Eiendom solgt «as is», «som den er» eller «som besiktiget»

Kjøper har undersøkelsesplikt og bør foreta kontroll for å se om eiendommen er i henhold til det som er avtalt. Kjøperen kan ikke hevde at det foreligger mangler dersom han kjente eller måtte kjenne til manglene da avtalen ble inngått. Har kjøperen før avtalen ble inngått undersøkt eiendommen eller uten rimelig grunn latt være å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke eiendommen, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dette gjelder likevel ikke dersom selgeren har handlet grovt uaktsomt eller for øvrig uærlig eller i strid med god tro.

Selgerens krav når kjøperen bryter avtalen

Dersom kjøperen ikke betaler eller oppfyller sine forpliktelser etter avtalen, kan selgeren gjøre kravene sine gjeldende overfor kjøperen. Dette gjelder ikke dersom selgeren selv er årsak til den manglende oppfyllelsen.

Selgeren kan som regel kreve erstatning for det tapet han har blitt påført, f.eks. renter ved forsinket betaling.

Heving

Selger kan heve avtalen dersom forsinkelsen er et vesentlig kontraktsbrudd, f.eks hvis kjøperen ikke har overtatt eiendommen til avtalt tid, og dersom det har stor betydning for selger.

Holde tilbake skjøte

Selger kan holde skjøtet tilbake og nekte at kjøper tar eiendommen i bruk før han oppfyller sine kontraktsforpliktelser.

Eierskifteforsikring

Mange boligselgere velger å tegne en eierskifteforsikring. En eierskifteforsikring er selgers forsikring, og den dekker mer eller mindre det ansvaret selgeren måtte ha overfor kjøper etter avhendingsloven. Kjøperen må derfor alltid reklamere til selgeren, men bør også sende en kopi av reklamasjonen direkte til forsikringsselskapet.

At selger har en eierskifteforsikring endrer ikke kjøperens rettigheter overfor selger etter avhendingsloven, men kjøperen vil dessuten ha et direkte krav overfor forsikringsselskapet forutsatt at forsikringen dekker den mangelen kjøperen reklamerer på.

Lykke til med boligsalget!

Eierskifteforsikring

Som selger av bolig kan du forsikre ditt ansvar med eierskifteforsikring.

Hva sier avhendingsloven

http://www.lovdata.no/all/hl-19920703-093.html

http://www.lovdata.no/info/lenker.html

Loven sier blant annet at dersom eiendommen har mangel kan kjøperen kreve et forholdsmessig prisavslag (avh. 1. § 4-12). Det vil si at den som selger boligen kan ha et objektivt ansvar for skjulte feil og mangler selv om disse var ukjente på salgstidspunktet.

Kjøper har rett til å få utbedret feilen eller få prisavslag i hele fem år etter overtagelse. Dette gjelder ikke bare fysiske feil og mangler, men også forskriftsmangler og såkalte rettsmangler (lovpålagte krav). Når kjøper gjøres oppmerksom på en mulig feil eller mangel har også kjøperen plikt til å undersøke dette nærmere (avh. 1. §3-10)

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende en mangel han kjente til da avtalen ble inngått. Kjøper har en undersøkelsesplikt, og har han ikke undersøkt boligen før avtalen ble inngått, eller uten rimelig grunn latt være å undersøke den, kan kjøper ikke gjøre gjeldende en mangel han burde ha gjort seg kjent med ved undersøkelsen. Dette gjelder ikke dersom selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller har handlet i strid med god tro (avh. 2. §3-10).

Hva er eierskifteforsikring?

Når du selger en bolig, kan du holdes ansvarlig for feil og mangler i fem år etter salget. Er du usikker på om boligen har vesentlige mangler du ikke kjenner til, kan det være fornuftig å tegne en eierskifteforsikring.

Eierskifteforsikringen er en ansvarsforsikring som selgeren tegner for å sikre seg selv. Den dekker mer eller mindre av det økonomiske ansvaret selgeren har overfor kjøperen etter avhendingsloven eller kjøpsloven. Dette er altså ikke en gjenstandsforsikring som dekker alt kjøperen mener er galt ved boligen.

Dette dekker eierskifteforsikringen:

Selgers ansvar i hht. Avhendingsloven inntil 5 år fra overtagelsesdato. Boligeiendom (fast eiendom) der salget ikke har skjedd som ledd i selgers næringsvirksomhet

Nødvendige omkostninger for avgjørelse av erstatningsspørsmålet.

Er boligen i dårligere stand enn det kjøperen har grunn til å regne med etter kjøpsavtalen, foreligger en mangel. Mangelen må være til stede på salgstidspunktet. De fleste eierskifteforsikringer setter som vilkår at boligen skal selges «som den er» («as is»). Dette betyr at forsikringen bare dekker ansvar for feil og mangler som er «vesentlige». I praksis gjelder dette mangler som koster minst 3-5 prosent av salgssummen å utbedre. Forsikringen dekker bare mangler som selgeren ikke kunne eller burde vite om før salget.

Hvordan kan selger fri seg fra dette ansvaret?

Gi utførlige opplysninger om alt en kjøper kan oppfatte som feil på eiendommen.

Vær helt sikker på at de opplysningene du gir er korrekte. Er du i tvil om en opplysning, så presiser dette.

Følerdu behov for bistand, søk dette fra bygningskyndig rådgiver, eiendomsmegler eller advokat.

Tegn eierskifteforsikring

Eierskifteforsikringen dekker ikke:

Mangler som kjøper kjente til på avtaletidspunktet jf. Avh. 1. § 3-10.

Mangler med grunnlag i muntlige avtaler som går utover den skriftlige avtale.

Har kjøperen krav etter loven eller kjøpsavtalen som forsikringen ikke dekker, må selgeren uansett betale disse utgiftene selv.

Kjøpers fordeler:

Kjøper er sikret oppgjør dersom han har krav på erstatning etter avhendingsloven, men kjøperen har ikke større rettigheter overfor forsikringsselskapet enn dem han har overfor selgeren. Det kan være tvilsomt om det er lettere å få gjennom sine krav hos et forsikringsselskap enn hos en privat selger, men i de tilfellene hvor selgeren ikke har penger til å dekke kravene, kan det være sikrere å ha et selskap å holde seg til.

Kjøper har også rett til gratis veiledning fra det såkalte Forsikringsklagekontoret. Kontoret kan også gi gratis og selvstendig vurdering av kjøpers sak. Dette er en rettighet som følger eierskifteforsikringen.

Forsikringsklagekontoret har adresse i Oslo.

Når har kjøper et rettmessig krav?

Hvis du har glemt å gi en opplysning om eiendommen som var av betydning for kjøper

Hvis du har gitt feil opplysning om eiendommen (selv om du trodde du ga riktig opplysning, f. eks en opplysning du selv har fått fra tidligere eier eller fagfolk).

Hvis andre f. eks en takstmann eller eiendomsmegler har gitt feil opplysninger om eiendommen.

Hvis kostnadene med å utbedre en skult feil er «vesentlig». Hva retten vil fastsette som en «vesentlig feil» på din bolig er vanskelig å si i utgangspunktet. Rettspraksis indikerer at en feil på en «normal eiendom» hvor utbedringskostnadene utgjør mer enn 3-5 % av kjøpesummen lett vil anses som «vesentlig». Dette gjelder når eiendommen i kjøpekontrakten er solgt «as is» («som den er»). Uten en slik klausul gjelder ikke vesenlighetskravet.

Husk i tillegg at kjøper ikke alltid er klar over hvilke krav som er «rettmessig» og vil erfaringsmessig klage dersom han finner en feil det ikke er opplyst om i salgsprosessen. Mange kjøpere synes de har kjøpt litt for dyrt, og tenker at det er intet å tape på å forsøke å kreve avslag i prisen etterpå.

Trenger du slik forsikring?

Erfaringer viser at utbedringskostnader og prisavslaget i spesielle tilfeller kan komme opp i betydelige beløp. Selger er ikke fri for ansvar for skjulte feil og mangler selv om han opplyser alt han vet om eiendommen.

Salget er ikke å regne som avsluttet før 5 år etter overtagelse. Selv med privat rettshjelpforsikring vil det kunne bli betydelige saksomkostninger knyttet til en tvist. De fleste ønsker å unngå tvister og rettssaker som i tillegg kan ta mye av selgers tid. Tilstandsrapport eller takst flytter ikke ansvaret automatisk over på takstmannen. Ansvaret kan ikke overføres på eiendomsmegler med mindre megleren har forsømt seg.

Det kan føles betryggende å ha overlatt problemet til et forsikringsselskap om kjøperen kommer med uventede krav etter salget. Selger du en oversiktlig liten leilighet, er eierskifteforsikring likevel et produkt du sannsynligvis ikke trenger. Skal du derimot selge et eldre hus, og du er usikker på hva som skjuler seg under gulvet eller om det elektriske anlegget holder mål, vil en eierskifteforsikring være en fornuftig investering. Slike forsikringer koster fra cirka 4.000 kroner og oppover.

Eierskifteforsikringene selges som regel via eiendomsmeklere. Noen av forsikringene dekker mesteparten av det ansvaret selgeren har etter loven. Andre har viktige unntak og dekker bare deler av selgerens ansvar. Undersøk forsikringsvilkårene hos flere meklere før du bestemmer deg.

En skal også være klar over at de fleste hjemforsikringsordninger dekker, helt eller delvis, kjøpers kostnader ved juridisk bistand i en eventuell tvistesak. Noe som kan medføre en «lavere» terskel for å anlegge krav om økonomisk kompenasjon, selv i tvilstilfeller. Forsikringstaker får relativt lave kostnader, kun egenandel og en prosentsats av omkostningene opp til ett vist beløp. Avhengig av forsikringsvilkårene.

En selger kan ha tilsvarende hjemforsikringsordning, som da dekke selgers juridiske omkostninger.

Betingelser for å etablere forsikringen – Egenerklæring

Forsikringsordningen forutsetter at sikrede/selger utfyller en egenerklæring vedrørende eiendommen. Her er det viktig at selger opplyser om alt han vet om eiendommen. Vær nøye med å fylle ut skjemaet korrekt, ellers risikerer du at selskapet nekter å dekke et krav fordi du ikke har overholdt opplysningsplikten. Dersom opplysninger holdes tilbake, er uriktige eller misvisende, vil en eventuell erstatning kunne reduseres eller bortfalle.

Forbrukerrådet

Forbrukerrådets faktablad om eierskifteforsikringer anbefales. Du får det gratis på Forbrukerrådets kundeservicetelefon 22 32 98 00 eller på www.forbrukerportalen.no

Tilstandsrapport

En Tilstandsrapport er basert på en avholdt tilstandsanalyse.

Hva er en tilstandsrapport

En tilstandsrapport er en detaljert beskrivelse av den tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand av boligen. Den beskriver tilstanden og vedlikeholdet, og er uavhengig av markedskonjunkturene.

Hva er en tilstandsanalyse

En tilstandsanalyse er en grundig undersøkelse av bygningens/eiendommens tekniske og vedlikeholdsmessige stand. Konklusjonen formuleres i en tilstandsrapport. Basert på innhold og utførelse som er regulert i NS 3424

Hva er formålet med en tilstandsanalyse

Formålet med en tilstandsanalyse er å gi en best mulig oversikt over bygningens tilstand.

Tilstandsanalyse kan benyttes som grunnlag ved verdivurdering, og er særlig aktuell ved kjøp og salg av eiendommer/boliger.

Den kan også danne grunnlag for utbedringer, ombygginger/moderniseringer og til vurdering i enkeltskade hvor det har oppstått tvist eller i forbindelse med forsikringsvurdering.

Rapporten brukes også i forbindelse med overtagelse, ferdigbefaring, reklamasjon, garanti, samt ved inngåelse og avslutning av leieavtaler.

Utvendig tilstandsanalyse omfatter tak, fasader, synlige del av grunnmur, vinduer, dører og utvendige tekniske installasjoner.

Innvendig tilstandsanalyse omfatter alle flater (tak, vegger, gulv, dører og vinduer), samt tekniske installasjoner

Rapporten gir også ett flott grunnlag for planlegging av vedlikehold og utarbeidelse av vedlikeholdsbudsjett både på kort- og lang sikt.

Tilstandsnivåer

En tilstandsanalyse kan benyttes til ulike formål og kan legges på ulike nivåer, avhengig av behov og hvilke krav som stilles.

Nivå 1 er den «groveste» og alminnelige. Normaltilfellene for bruk vil være i forbindelse med planlegging av vedlikeholdsprogrammer, og i forbindelse med taksering ved kjøp/salg av en bolig.

Nivå 2 er fortsatt en generell undersøkelse, som i tillegg omfatter underlagsdata: Tegninger, beskrivelser m. v. Egner seg som grunnlag for prosjektering og anbudsutarbeidelse, samt til antikvarisk dokumentasjon.

Nivå 3 er høyt spesialiserte undersøkelser av utvalgte deler/komponenter og benyttes ved spesielle situasjoner. Her er det krav om særlig nøyaktige måle- og prøvemetoder. Kan også omfatte laboratoriemålinger. Benyttes til kartlegging av skadeomfang og årsak (betongskader, sopp- og insektskader)

Tilstandsgrad og konsekvensgrad Opp

NS 3424 opererer med begrepene Tilstandsgrad og Konsekvensgrad. Mange vil nok mene at det kunne klart seg med en skadegradering, men i enkelte tilfeller avdekker en tilstandsanalyse feil i utførelsen, uten at det ennå har oppstått skade. Skadene vil først komme på ett senere tidspunkt.

Det benyttes 4 tilstandsgrader (Tg), og har følgende definisjon:

Tilstandgrad 0: ingen symptomer
Tilstandgrad 1: svake symptomer
Tilstandgrad 2: middels kraftige symptomer
Tilstandgrad 3: kraftige symptomer

Når et byggverk tas i bruk skal tilstanden være Tg=0.

Når bygget brukes vil det etter hvert forringes og tilstanden går over til Tg=1.

Dersom bygget ikke vedlikeholdes eller det oppstår mindre skader, vil tilstanden etter hvert gå over til Tg=2.

Dersom skader ikke utbedres vil Tg=3 inntreffe, og større reparasjoner eller utskitninger må påregnes.

Tilstandskontroll gjøres mot det referansenivå som legges til grunn. Det er viktig å bemerke at det i utgangspunktet ikke behøver å være uakseptabelt at et objekt har tilstandsgrad 1 til 3. Dette komme an på hvordan eieren/oppdragsgiveren definerer sitt referansenivå. Dersom referansenivået tillater tilstandsgrad 2, er det ikke svikt selv om tilstandsgrad 2 er påvist.

For å kunne anbefale tiltak når en vurderer tilstandsgraden må konsekvensen av tilstanden vurderes. Konsekvensgraderingen (Kg) er inndelt på samme måte som tilstandsgraden:

Konsekvensgrad 0: ingen konsekvenser
Konsekvensgrad 1: små konsekvenser
Konsekvensgrad 2: middels store konsekvenser
Konsekvensgrad 3: store konsekvenser

Det kan også spesifiseres hvilke konsekvenser som legges til grunn:

Sikkerhet (S) bæreevne, brannsikkerhet, etc
Helse/miljø (H) luftkvalitet, støynivå, etc
Økonomi (Ø) vedlikehold, utskifting, følgeskader, etc
Estetikk (E) overflater, renhold, etc

Ut fra ovenstående vil angivelse Tg 2, Kg 3, Ø beskrive en tilstand med middels kraftig symptomer som kan gi store konsekvenser for økonomien.

Gjennomføring av tilstandsanalyse

En tilstandsanalyse består av følgende 5 hovedfaser:

Definering av oppgaven (avklare forutsetningene)
Planlegging (selve utførelsen/gjennomføringen)
Tilstandsregistrering (alt arbeidet på objektet/boligen)
Vurdering (kontroll opp mot fastsatte krav)
Rapportering (utforming av selve rapporten)

Definisjoner og begrep

Her er en kortfattet forklaring på noen viktige definisjoner og begrep:

Tilstand

Et objekts status vedrørende beskaffenheten og forfatningen på et gitt tidspunkt.

Tilstandsregistrering

Undersøkelse og nedtegnelse av et objekts tilstand.

Tilstandsgrad

Den tilstand et objekt har sett i forhold til et definert referansenivå.

Tilstandsbeskrivelse

Beskrivelse av tilstandsgrad basert på tilstandsregistreringen.

Tilstandsanalyse

Den samlede jobb fra definering av oppgaven til rapport.

Tilstandskontroll

Sammenligning mellom tilstand og definert krav.

Tilstandsdokumentasjon

Det materiale som gir en beskrivelse for objektets tilstand gjennom levetiden.

Symptom

Indikator på hvilken tilstand et objekt befinner seg i.

Konsekvensgrad

Uttrykk for alvoret av konsekvenser i forhold til et definert referansenivå

Svikt

Negativ avvik fra referansenivået som er lagt til grunn.

Tilstandsanalysen skal inneholde en vurdering av svikt. Eventuell svikt kan ha stor betydning ved vurdering av tiltak. Angivelse skal gjøres på følgende måte:

Ikke svikt: svikt er ikke registrert, og det er dokumentert riktig utført

Svikt: svikt er registrert (inkl også feil utførelse)

Mulig skjult svikt: manglende dokumentasjon for å fastslå om det er svikt eller ikke

Bruk av de sistnevnte begrep er meget viktig da det kan ha stor betydning for de vurderinger som skal gjøres. I standarden står det om dette:

Ved svikt og mulig svikt skal det angis hvilke mangler som er årsak til anmerkningen. Ved mulig skjult svikt skal det angis om det er liten eller stor sannsynlighet for at det er en reell svikt.

Ved mulig skjult svikt vil det være opp til oppdragsgiver å ta stilling til om det skal gjennomføres ytterligere undersøkelser, innbefattet de eventuelle destruktive tiltak som er nødvendig for å avklare om det er reell svikt.

I mangelfullt dokumentert byggverk vil det være mange muligheter for skjult svikt. I slike tilfeller kan det være hensiktsmessig å konstantere at dokumentasjon generelt er mangelfull og ikke tilfredstiller dagens krav, og gjøre en generell vurdering av hvorvidt de skjulte sviktene er reelle, istedenfor å liste opp alle muligheter for skjult svikt.

Ved befaring av byggverk, hvor tilstand skal registreres, er det viktig å bedømme selve utførelsen selv om det ikke er noen symptomer på skader. Utførelsen, dvs gal eller dårlig håndverksmessig utførelse, kan føre til bruk av begrepet svikt er berettiget.

Krav til byggverk og bygningsdeler endrer seg over tid. For å tilfredstille nye nivåer må det foretas en oppgradering av byggverket. En total forbedring av et bygg fra dårlig tilstand til dagens krav gjennomføres som regel ved ombygging.

Levetiden bestemmes av akseptnivået for tilstand som velges. Kriterier for akseptnivået kan være funksjonelle, tekniske, økonomiske, estetiske eller lignende krav.

Ved tilstandsgradering kan det være aktuelt å benytte andre parametere i tillegg til bare den tekniske. F. eks egenskaper som levetid, egenskaper og forskrifter legges til grunn.

Norges byggforskningsinstitutt (NBI) har utarbeidet tabell for illustrasjon av ulike kriterier for bestemmelse av tilstandsgrader (okt. 1999)

Tilstandsgrad Tg Tg=0 Tg=1 Tg=2 Tg=3

Beskrivelse Topp/Meget bra Brukbar/bra Tvilsom Uakseptabel

Teknisk basert på symptomvurdering(S) Ingen symptomer Svake Symptomer Middels kraftige symptomer Kraftige symptomer inkl funksjonssvikt

Egenskapsvurdering(E) Meget god design / utførelse, meget gode materialer, vedlikeholdsvennlig (basert på dagens brukernivå) Normalt god design/utførelse, normalt gode materialer, normalt godt vedlikeholdt og/eller små påkjenninger Dårlig design / utførelse, dårlige materialer, dårlig vedlikehold og/eller store påkjenninger

Levetidsvurdering(L) < 1/3 av forventet levetid Mer enn 1/3 av forventet levetid. Overskredet forventet levetid, men spesielle forhold tilsier lengre levetid enn normalt (begrunnes) Overskredet forventet levetid og ingen spesielle forhold tilsier lengre levetid enn normalt

Forskriftsvurdering(F) Tilfredstiller TF 97 med veiledning Tilfredstiller BF 85/87 med veiledning Tilfredstiller eldre forskrift som gjaldt ved byggetidspunktet Tilfredstiller ikke forskrift som gjaldt ved byggetidspunktet

Det presiseres at tabellen er en illustrasjon

For de som ønsker ytterligere utdypning om tilstandsanalyse anbefales at en går til anskaffelse av Norsk Standard (NS) 3424 m/veiledning, og Norges byggforskningsinstitutt (NBI) Temasett Tilstandsanalyse og vedlikehold.