Arealbegrep 2009

1.1 OMFANG

NS3940:2007 med Veileder og T-1459 omhandler definisjoner og beregning av areal- og volumbegreper generelt.

Takstbransjen har valgt at ”Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling” skal brukes ved arealmåling av alle typer bygninger; boliger, hytter, fritidsboliger, landbruksbygg og næringsbygg.

Ved måling for beregning av utnyttelse / grad av utnytting, gjelder egne regler og det vises til NS3940:2007 og T-1459.

Avvik fra ”Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling” må komme klart og tydelig fram i takstrapporten. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse (grad av utnyttelse) gjelder egne måleregler.

1.2 MÅLEVERDIGHET

Måleverdige arealer i henhold til NS3940:2007 med Veileder;

Arealer beregnes ut i fra måleverdige deler. Et areal er måleverdig når fri høyde over gulvet er 1,90 m eller mer i en bredde på minst 0,60 m. Del av skråtak regnes som måleverdig inntil 0,60 m utenfor høyden 1,90 m målt mot skråhimling. Det har ingen betydning om bygningsvolumet er tilgjengelig eller ikke, om det mangler gulv, vinduer, varmeisolering m. m..

Fri høyde er høyde fra overkant ferdig gulv til underkant himling eller konstruksjoner som for eksempel bjelker.

For takstbransjen gjelder følgende;

Arealer beregnes ut i fra måleverdige deler. Et areal er måleverdige når fri høyde over gulvet er 1,90 m eller mer i en bredde på minst 0,60 m. Del av skråtak regnes som måleverdig inntil 0,60 m utenfor høyden 1,90 m målt mot skråhimling.

Fri høyde er høyde fra overkant gulv til underkant himling eller konstruksjoner som for eksempel bjelker.

Måleverdige arealer er tilgjengelige via dør, luke, trapp, permanent eller nedfellbar stige. Areal som skal måles skal ha gangbart gulv (gjelder ikke båtnaust og lignende). Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige.

NS 3940 med Veileder og T-1459/2007:

Nødvendige åpninger i etasjeskillere for installasjonssjakter, trapper, heiser og lignende regnes med i arealet som om det ikke var åpninger.

For takstbransjen gjelder følgende;

Nødvendige åpninger i etasjeskillere for installasjonssjakter, trapper, heiser og lignende regnes med i arealet som om det ikke var åpninger. Åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende som er større enn nødvendig, regnes ikke med i etasjeareal.

1.3 AVVIK I FORHOLD TIL NS 3940:2007

Måleverdighet

Måleverdighet i henhold til NS3940:2007 med Veileder;

Det har ingen betydning om bygningsvolumet er tilgjengelig eller ikke, om det mangler gulv, vinduer, varmeisolering mv

For takstbransjen gjelder følgende;

Det stilles krav til tilgjengelighet med luke, dør, trapp, permanent eller nedfellbar stige. Areal som skal måles skal ha gangbart gulv. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende regnes ikke med i etasjeareal.

Måling av arealer

I NS 3940 heter det; Arealer angis i kvadratmeter med en desimal. I Veileder til NS 3940 heter det; Arealer angis her i hele tall.

For takstbransjen gjelder følgende;

Arealene angis i hele m² (uten desimaler). Presisjonsnivået er tilpasset praktisk arealmåling.

Måling av høyder

Høyden angis i meter med to desimaler.

Ved arealmåling av boliger er det ikke nødvendig å oppgi høyden. Avvik fra normalhøyde i boligen bør angis i takstrapporten.

Ved arealmåling av næringseiendommer skal høyden oppgis i rom med takhøyde over 4,90 meter.

Bruttoarealer

Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og/eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruttoarealer begrenses av ytterveggers utsider og/eller til midt i skillevegger mot annen bruksenhet/fellesareal.

1.4 MARKEDSFØRING BOLIGER

Forbrukermyndighetene vil at når areal skal oppgis ved annonsering av boliger, skal boenhetens totale bruksareal (BRA) og samlet areal for primære rom (P-ROM) innenfor selve boenheten, inkludert innvendige vegger mellom disse, fremkomme. Med en listing av de aktuelle P-Rommene.

2.1 BRUKSENHET

En bruksenhet er et rom eller en samling av rom og åpne deler som sammen anvendes i en bestemt hensikt av én bruker, som kan være eier, leier eller annen bruksretthaver. En bruksenhet kan være en bygning, flere bygninger, del av bygning eller deler av bygning.

2.2 FELLESAREAL (FELLESDELER)

Med fellesareal forstås del av bygning som brukes av to eller flere bruksenheter i bygningen.

2.3 SKILLEVEGG

Vegg som utgjør skille mellom bruksenheter, eller mellom bruksenheter og fellesareal.

2.4 PRIMÆRDEL OG SEKUNDÆRDEL – BOLIGER

P-ROM og S -ROM

Vi definerer P-ROM slik:

P-ROM er bruksareal av primærdelen

P-ROM måles til innside av omsluttende vegger for primærdelen

Det resterende areal kalles S-ROM og definerer slik:

S-ROM er bruksareal av sekundærdelen

Vegger mellom P-ROM måles som S-ROM

En samling primære rom (P-ROM) utgjør bygningens primærdel.

En samling sekundære rom (S-ROM) utgjør bygningens sekundærdel.

Dersom takstmannen er i tvil om det er primærrom eller sekundærrom som er målt opp, må det fremgå i rapporten hvordan dette er vurdert.

Samlet BRA for et plan eller en bruksenhet er P-ROM + S-ROM for hver etasje.

Arealene gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. En eventuell bruksforandring av rommene kan være avgjørende for om rommene er primære eller sekundære rom.

For leiligheter i blokker, flerfamiliehus og lignende er det ikke nødvendig å måle boder i felles sekundærdeler.

I Veileder til NS 3940:2007 er følgende rom angitt som eksempler på P-ROM:

• Oppholdsrom
• Soverom
• Kjøkken
• Entré / vindfang / Gang
• Rom for kommunikasjon inkl. trapp mellom rom som nevnt ovenfor.

For takstbransjen gjelder følgende;

Følgende rom er P-ROM

• Kjellerstue
• Peisestue
• TV-stue
• Loftstue
• Lekerom
• Arbeidsrom
• Hjemmekontor
• Pc-rom
• Medierom
• Bibliotek
• Innredet hobbyrom
• Trimrom (må ha fastmontert utstyr, for eksempel ribbevegger)
• Stue
• Allrom
• Omkledningsrom
• Bad/dusjrom
• Toalett
• Vaskerom
• Entré/vindfang
• Kjøkken
• Soverom
• Oppholdsrom i boligen som brukes til boligformål, det vil si et rom hvor det er naturlig å sette seg ned, som for eksempel stue og arbeidsrom.
• Gang inklusive trapp mellom rom som er nevnt over.

(Åpne kjellerrom, loftsrom, etc. er ikke å betrakte som gang selv om de forbinder P- ROM.

Slike rom er å betrakte som S-ROM)

I Veileder til NS 3940:2007 er følgende rom angitt som eksempler på S-ROM:

• Boder
• Tekniske rom
• Garasje

For takstbransjen gjelder følgende;

Følgende rom er S-ROM

• Matkjeller
• Potetkjeller
• Uinnredet kjellerrom
• Kott
• Uinnredet loft
• Boder
• Garderobe
• Oppbevaringsrom
• Garasje
• Fyrrom
• Søppelrom
• Tekniske rom
• Gang inklusive trapp mellom rom som er nevnt over (uansett innredning og hvor mye de er blitt påkostet)

I hovedsak er det bruken av rommene ved befaringen som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM, men i mange tilfeller må takstmannen la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rommene kan defineres både som P-ROM eller S-ROM selv om de er i strid med byggeforskriftene.

Ved tvil om rom egner seg for varig opphold p.g.a. for eksempel ombygging eller skade – skal takstmannen alltid legge inn forklarende tekst i rapport for valg.

Balkonger/terrasser/verandaer/altaner og tilsvarende

Åpne balkonger, balkonger med delvis innglassing eller balkonger med vindskjerm er ikke måleverdige arealer, hverken BTA eller BRA.

Innglassede balkonger generelt, er å betrakte som S-ROM. Innglassingen kan være i form av enkle glass, isolerglass, glass med smale lufteåpninger mellom glassene, skyvbare glassfelter som kan åpnes/lukkes, glassverandaer i gamle hus (typisk sveitservillaer), vinterhager/sommerstuer.

Innglassede balkonger spesielt, er å betrakte som P-ROM når arealet inngår i og brukes som del av boligens øvrige oppholdsrom. Balkongen/terrassen ol. framstår ikke lenger som en balkong eller terrasse, men er et fullverdig P-ROMs areal. Rommet/arealet må brukes i tråd med opplistingene under P-ROM i gjeldende Retningslinjer for arealmåling.

2.5 MÅLEPRINSIPPER

3.1 BEBYGD AREAL (BYA)

For bebygd areal henvises det i sin helhet til NS 3940:2007 og T-1459.

Definisjon av bebygd areal (NS 3490:2007);

”Bebygd areal bestemmes av den vertikale projeksjonen av bygningens utvendige dimensjoner på terrenget”

4.1 VED TAKSERING

Definisjon av bruttoareal ved taksering:

”Bruttoareal er bruksareal pluss areal som opptas av yttervegger.”

Om vi uttrykker det på en annen måte:

Bruttoareal er areal av måleverdige deler begrenset av ytterveggenes utside.

4.2 MÅLEREGLER

Bruttoareal fremkommer ved å måle til ytterveggens ytterside. Alle plan er måleverdige hvor de enn ligger i bygget, så lenge de har en etasjehøyde større enn 1, 90 m. Innhukk og/eller framspring av konstruksjonsmessig eller estetisk art medregnes ikke i arealet.

Bruttoarealet bestemmes separat for hvert plan og måles i gulvhøyde.

NS 3940 med Veileder og T-1459/2007:

Nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende regnes med i arealet for hver Etasje

For takstbransjen gjelder følgende;

Nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende regnes med i arealet for hver etasje. Større åpninger enn disse regnes ikke med i etasjens areal, men hvis trapp inngår i

åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal.

Bruttoarealet for en bruksenhet måles til midt i delevegg mot nabo eller fellesareal (trapperom, heissjakter og lignende).

Bruttoareal for en bruksenhet er det samlede areal av rom eller samling av rom innenfor omsluttende vegger, hvor omsluttende vegger medtas i arealet og det måles midt i vegg mot nabo, trapperom og lignende.

Hvis arealene summeres, skal de ulike arealenes andeler kunne skilles fra hverandre slik at arealene kan vurderes, sammenlignes og beregnes separat. For bruksenheter i blokker eller leiegårder kan areal av boder og oppbevaringsrom som ligger utenfor bruksenheten oppgis separat.

5.1 VED TAKSERING

Definisjon av bruksareal ved taksering:

”Bruksareal er bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger.”

5.2 MÅLEREGLER

NS 3940 med Veileder og T-1459/2007:

Bruksareal fremkommer ved å måle til ytterveggenes innside. Alle plan er måleverdige hvor de enn ligger i bygget, så lenge de har en etasjehøyde større enn 1,90 m. Bruksarealet bestemmes separat for hvert plan og måles i gulvhøyde. Nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter o.l. regnes med i arealet for hver etasje.

For takstbransjen gjelder følgende;

Bruksareal fremkommer ved å måle til ytterveggenes innside. Alle plan er måleverdige hvor de enn ligger i bygget, så lenge de har en etasjehøyde større enn 1,90 m. Bruksarealet bestemmes separat for hvert plan og måles i gulvhøyde. Nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter o.l. regnes med i arealet for hver etasje. Større åpninger enn disse regnes ikke med i etasjens areal, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal.

For måling av bruksareal med to eller flere bruksenheter pr. plan, måles til innside av vegg mellom bruksenhetene. I bruksareal medregnes IKKE areal som opptas av vegger mellom bruksenheter og vegger mellom bruksenheter og felles deler.

I bruksarealet for en bruksenhet medregnes:

• Fotlister, brystningspanel
• Foldevegger, skjermvegger
• Innredningsenheter som kjøkkeninnredning, garderobeskap og trapper
• Frittliggende rør, ledninger, montasjekanaler og lignende som ikke er innbygget
• Elementer for oppvarming som fyrkjeler, beredere, radiatorer, kaminer, peiser, ovner og lignende

Bruksareal for en bruksenhet er det samlede areal av rom eller samling av rom innenfor omsluttende vegger.

5.3 BRUKSAREAL FOR P-ROM OG S-ROM – BOLIGER

BRA for P-ROM er primærdelens bruksareal. En samling P-ROM utgjør primærdelen.

BRA for S-ROM er sekundærrommenes nettoareal inkludert areal av vegger mellom S-ROM og vegger mellom S-ROM og P-ROM.

Hvis hele bruksenheten skal måles i bruksareal, skal bruksarealet for bruksenheten oppgis separat for primærdel og sekundærdel. Hvis arealene summeres, skal de ulike arealenes andeler kunne skilles fra hverandre slik at arealene kan vurderes, sammenlignes og beregnes separat.

I NS 3940 med Veileder heter det;

Dersom boenheten har bod/boder innenfor boenheten, inngår dette i bruksarealet for boenheten.

Hvis bodene ligger utenfor boenheten, inngår de ikke i boenhetens bruksareal, men anbefales spesifisert.

Fellesarealer inngår ikke her.

Takstbransjen har valgt å presisere;

For bruksenheter i blokker eller leiegårder kan areal av boder, oppbevaringsrom og lignende som ligger utenfor bruksenheten oppgis i taksten, men da separat og ikke medtatt i summering.

Nettoareal blir ikke brukt ved taksering, men det er tatt med for de tilfeller hvor takstmannen skal måle nettoarealet.

Definisjon av nettoareal. ”Nettoareal er areal mellom innside vegger for omsluttende bygningsdeler.”

Utrykt på en annen måte: Nettoarealet er areal som er begrenset av bygningsdeler som vegger, søyler, ledningsjakter og lignende.

6.1 MÅLEREGLER

Nettoareal bestemmes separat for hvert plan og måles i gulvhøyde.

NS 3940 med Veileder og T-1459/2007:

Nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser og sjakter regnes med i arealet for hver etasje.

For takstbransjen gjelder følgende;

Nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser og sjakter regnes med i arealet for hver etasje. Større åpninger enn disse regnes ikke med i etasjens areal, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal.

I nettoarealet medregnes:

• Fotlister, brystningspanel
• Foldevegger, skjermvegger
• Innredningsenheter som kjøkkeninnredning, garderobeskap og lignende
• Frittliggende rør, ledninger, montasjekanaler og lignende som ikke er innbygget
• Elementer for oppvarming som fyrkjeler, bereder, radiatorer, kaminer, peiser, ovner og lignende

I nettoarealet medregnes ikke areal av dør og vindusnisjer, utsparinger og nisjer i tilgrensende vegger. Med nisje menes fordypning i mur eller vegg. Nisjer er areal som inngår i konstruksjonsarealet (KA). Der hvor det er nisje fra gulv til himling, tas dette arealet med i nettoarealet.

6.2 KONSTRUKSJONSAREAL (KA)

Definisjon av konstruksjonsareal (NS 3490:2007);

”Konstruksjonsareal er den delen av bruttoarealet (i et horisontalt snitt i gulvhøyde) som opptas av bygningsdeler, for eksempel yttervegger og innvendige vegger samt søyler pilarer, skorsteiner osv.”

Konstruksjonsareal kan også beregnes som differansen mellom bruttoarealet og nettoarealet.

 

Det vises til reglene i pkt. 4 Bruttoareal (BTA) og pkt. 5 Bruksareal (BRA)

Generelt:

De generelle målereglene i dette dokumentet gjelder også for næringseiendommer.

Begrepene P-ROM og S-ROM benyttes ikke ved næringseiendom.

Målereglene for næring skal benyttes ved kjøp/salg og utleie.

Rom med takhøyde over 4,90 meter.

Her skal takhøyde og BRA (NTA) for den delen hvor takhøyden etter dette er over 4,90 meter alltid oppgis. Takhøyde måles som høyde underkant bærende konstruksjon. Minste og største innvendige høyder skal oppgis.

Romfordeling skal alltid oppgis.

Torg, lysgårder, overbygget atrium etc. måles og oppgis for seg.

8.1 BOLIG

Eksempel på hvordan dette kan fremstilles i Takstrapport

Enebolig – Arealer

Etasje

Brutto areal BTA m2

Bruksareal BRA m2 Anvendelse

Totalt Primær P-rom Sekundær S-rom

1. etasje 119 107 107 Vindfang, hall, stue, spisestue, kjøkken, soverom, vaskerom, toalettrom og bad

Loftsetasje 56 54 49 5 Loftstue, tre soverom, bad, bod og garderobe.

Sum bygning 175 161 156 5

Enebolig – Romfordeling

Etasje Primærareal (P-rom) Sekundærareal (S-rom)

1, etasje Vindfang, hall, stue, spisestue, kjøkken, soverom, vaskerom, toalettrom og bad.

Loftsetasje Loftstue, tre soverom og bad Bod og garderobe

8.2 NÆRING

Næringsbygg – Arealer

Etasje Bruttoarel Bruksareal Anvendelse

1. etg. 400 390 Inngangsparti, toaletter, butikklokaler og bøttekott.
2. etg. 400 380 Kontor, kantine / spiserom, møterom, resepsjon, toaletter, kjøkken og datarom.
3. etg. 350 330 Teknisk rom, kontor, gang, toaletter og kjøkken.

Sum bygning 1.150 1.100